投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算方法
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。這里的房地產(chǎn),是對土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。因此,企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是指取得的土地使用權(quán),即房地產(chǎn)中的土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。由于房地產(chǎn)核算模式不同、性質(zhì)不同,其會計處理方法也有所不同。
非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)成本模式計量作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租,取得租賃收益,從而相應(yīng)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。實際工作中,企業(yè)一般將處于存貨狀態(tài)的房地產(chǎn)采用成本模式計量,通過“開發(fā)商品”科目核算,如果計提減值準備,其減值金額通過“存貨跌價準備”科目核算。結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品成本時,要連同存貨跌價準備一并轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),一般是把計劃用作投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn),如辦公用房用于租賃,或者把土地使用權(quán)計劃用來出租。出租前,計劃作為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)按實際成本核算,已計提折舊或攤銷的,包括計提資產(chǎn)減值準備,應(yīng)一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)成本。進行會計處理時,應(yīng)沖減“固定資產(chǎn)”科目或“無形資產(chǎn)”科目,連同“累計折舊”科目或“累計攤銷”科目,包括“固定資產(chǎn)減值準備”科目或“無形資產(chǎn)減值準備”科目一并轉(zhuǎn)銷。
【例1】
借:投資性房地產(chǎn)―― ―操場 400000
累計攤銷 100000
貸:無形資產(chǎn)―― ―土地使用權(quán) 500000
公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實際成本計價,轉(zhuǎn)換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn),會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按《企業(yè)會計準則第3號―― ―投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損,即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差,計入“公允價值變動損益”科目,待以后投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。
【例2】
借:投資性房地產(chǎn)―― ―操場―― ―成本 350000
公允價值變動損益 50000
累計攤銷 100000
貸:無形資產(chǎn)―― ―土地使用權(quán) 500000
年末,上述投資性房地產(chǎn)公允價值升值為38萬元。其賬務(wù)處理如下:
借:投資性房地產(chǎn)―― ―操場―― ―公允價值變動 30000
貸:公允價值變動損益 30000
按《企業(yè)會計準則第3號―― ―投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定,如果轉(zhuǎn)換日實現(xiàn)盈余,即轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值之差,計入“資本公積”賬戶,待出售時,再從“資本公積”賬戶轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。但投資期間,房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的公允價值變動損益不得調(diào)整資本公積,只能在“公允價值變動損益”賬戶中單獨核算。
信息來源:會計視野網(wǎng)站---文庫