新會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值評估初探
來源：中國資產(chǎn)評估 作者：高玲玲
我國新頒布的企業(yè)會計準則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑；但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
根據(jù)該會計準則的規(guī)定,在進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，可以采用公允價值模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。那么,如何確定投資性房地產(chǎn)的公允價值呢？怎樣判斷確定的公允價值是否合理呢？公允價值的確認方法是否恰當？這些問題對于企業(yè)以及審計師都是一個挑戰(zhàn)。
國際會計準則第40號――投資性不動產(chǎn)，要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進行重估，以使其賬面金額不至于與資產(chǎn)負債表日該項資產(chǎn)的實際價值相差太大。國際會計準則要求企業(yè)的財務(wù)報表應(yīng)體現(xiàn)投資性不動產(chǎn)的公允價值的變化。國際會計準則要求，如需要評估該公允價值,應(yīng)由專業(yè)的價值評估人士進行。如在香港上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，如需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應(yīng)聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。
目前我國也按照國際慣例建立了社會化的專業(yè)價值評估服務(wù)的機制和專業(yè)價值評估人員執(zhí)業(yè)的準入制度。合格的資產(chǎn)評估師掌握了房地產(chǎn)交易市場資料和扎實的價值評估理論知識。同時，行業(yè)管理部門開通了有關(guān)評估機構(gòu)和評估師信用檔案的網(wǎng)上公示系統(tǒng)，已將評估機構(gòu)和評估師置于社會公眾的監(jiān)督之下。因此，筆者認為，我國的上市公司和審計師也需要每年聘請獨立的資產(chǎn)評估師對投資性房地產(chǎn)進行評估，這樣在年報中披露的資產(chǎn)信息才能更真實和更可靠。
投資性房地產(chǎn)的價值評估與一般不動產(chǎn)的評估方法相同，主要有市場法、收益法和成本法三種基本評估途徑。
評估投資性房地產(chǎn)的市場法，應(yīng)根據(jù)替代原理，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似且近期發(fā)生的交易實例，經(jīng)過差別修正后，測算評估對象的價格。在具體操作中，評估人員一般應(yīng)選擇三個以上的屬于同一供需圈、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經(jīng)對案例的實地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素分別進行比較和修正，最后得出所評估投資性房地產(chǎn)于評估基準日的比準價格。
評估投資性房地產(chǎn)的收益法，基于預(yù)期原理，考慮房地產(chǎn)具有連續(xù)性、使用期較長以及其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得的特點，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)為評估基準日時點的價格。
評估投資性房地產(chǎn)的成本法應(yīng)獲取重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本、應(yīng)納稅金與正常開發(fā)利潤之和，再根據(jù)評估對象現(xiàn)狀進行差別修正，即扣除所存在的損耗與貶值，從而得到評估價格。
從理論上來說，只要在評估中參數(shù)取值得當，三種評估途徑求得的投資性房地產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)該是基本一致的。但在實際操作中，三種評估途徑求得的結(jié)果可能存在差異。此時，評估人員需要重新檢查各個評估途徑所采用的數(shù)據(jù)依據(jù)與方法是否存在問題。
筆者認為，市場法評估得出的投資性房地產(chǎn)公允價值較為直觀。我國的新會計準則已經(jīng)規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應(yīng)當滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。這兩個條件即為價值評估中采用市場法的條件。因此，在評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，市場法可以作為首選的評估方法。至于收益法與成本法通常含有較多的假設(shè)，使用時更需要慎重。
當然，房地產(chǎn)市場可能會存在投機現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能會因此產(chǎn)生扭曲。對此，資產(chǎn)評估師應(yīng)該清醒地認識到市場中的泡沫和風險。在評估中，資產(chǎn)評估師應(yīng)該從包括房地產(chǎn)管理部門資料系統(tǒng)在內(nèi)的各種渠道獲取真實成交案例的價格，仔細調(diào)查分析雙方發(fā)生交易的目的和價格影響因素；并可通過以房地產(chǎn)買者身份與掛牌出售者的價格談判，或通過以賣者與房地產(chǎn)中介的價格商洽，準確獲取市場交易信息。通過仔細調(diào)研，才能甄別房地產(chǎn)價格與真實價值之間的差異，對影響房地產(chǎn)成交價格的市場和個別因素作出準確判斷，從而把握市場發(fā)展的趨勢和動向。在評估報告中，資產(chǎn)評估師應(yīng)對房地產(chǎn)市場的環(huán)境和發(fā)展趨勢作出解釋、說明和判斷，提請報告使用者密切關(guān)注市場的系統(tǒng)風險。
根據(jù)該會計準則的規(guī)定,在進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，可以采用公允價值模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
所謂“公允價值”是指買賣雙方均自愿地在對被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。那么,如何確定投資性房地產(chǎn)的公允價值呢？怎樣判斷確定的公允價值是否合理呢？公允價值的確認方法是否恰當？這些問題對于企業(yè)以及審計師都是一個挑戰(zhàn)。
國際會計準則第40號――投資性不動產(chǎn)，要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進行重估，以使其賬面金額不至于與資產(chǎn)負債表日該項資產(chǎn)的實際價值相差太大。國際會計準則要求企業(yè)的財務(wù)報表應(yīng)體現(xiàn)投資性不動產(chǎn)的公允價值的變化。國際會計準則要求，如需要評估該公允價值,應(yīng)由專業(yè)的價值評估人士進行。如在香港上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，如需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應(yīng)聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。
目前我國也按照國際慣例建立了社會化的專業(yè)價值評估服務(wù)的機制和專業(yè)價值評估人員執(zhí)業(yè)的準入制度。合格的資產(chǎn)評估師掌握了房地產(chǎn)交易市場資料和扎實的價值評估理論知識。同時，行業(yè)管理部門開通了有關(guān)評估機構(gòu)和評估師信用檔案的網(wǎng)上公示系統(tǒng)，已將評估機構(gòu)和評估師置于社會公眾的監(jiān)督之下。因此，筆者認為，我國的上市公司和審計師也需要每年聘請獨立的資產(chǎn)評估師對投資性房地產(chǎn)進行評估，這樣在年報中披露的資產(chǎn)信息才能更真實和更可靠。
投資性房地產(chǎn)的價值評估與一般不動產(chǎn)的評估方法相同，主要有市場法、收益法和成本法三種基本評估途徑。
評估投資性房地產(chǎn)的市場法，應(yīng)根據(jù)替代原理，選擇同一供需圈內(nèi)功能相似且近期發(fā)生的交易實例，經(jīng)過差別修正后，測算評估對象的價格。在具體操作中，評估人員一般應(yīng)選擇三個以上的屬于同一供需圈、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經(jīng)對案例的實地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素分別進行比較和修正，最后得出所評估投資性房地產(chǎn)于評估基準日的比準價格。
評估投資性房地產(chǎn)的收益法，基于預(yù)期原理，考慮房地產(chǎn)具有連續(xù)性、使用期較長以及其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得的特點，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)為評估基準日時點的價格。
評估投資性房地產(chǎn)的成本法應(yīng)獲取重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的各項必要成本、應(yīng)納稅金與正常開發(fā)利潤之和，再根據(jù)評估對象現(xiàn)狀進行差別修正，即扣除所存在的損耗與貶值，從而得到評估價格。
從理論上來說，只要在評估中參數(shù)取值得當，三種評估途徑求得的投資性房地產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)該是基本一致的。但在實際操作中，三種評估途徑求得的結(jié)果可能存在差異。此時，評估人員需要重新檢查各個評估途徑所采用的數(shù)據(jù)依據(jù)與方法是否存在問題。
筆者認為，市場法評估得出的投資性房地產(chǎn)公允價值較為直觀。我國的新會計準則已經(jīng)規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應(yīng)當滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。這兩個條件即為價值評估中采用市場法的條件。因此，在評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，市場法可以作為首選的評估方法。至于收益法與成本法通常含有較多的假設(shè)，使用時更需要慎重。
當然，房地產(chǎn)市場可能會存在投機現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能會因此產(chǎn)生扭曲。對此，資產(chǎn)評估師應(yīng)該清醒地認識到市場中的泡沫和風險。在評估中，資產(chǎn)評估師應(yīng)該從包括房地產(chǎn)管理部門資料系統(tǒng)在內(nèi)的各種渠道獲取真實成交案例的價格，仔細調(diào)查分析雙方發(fā)生交易的目的和價格影響因素；并可通過以房地產(chǎn)買者身份與掛牌出售者的價格談判，或通過以賣者與房地產(chǎn)中介的價格商洽，準確獲取市場交易信息。通過仔細調(diào)研，才能甄別房地產(chǎn)價格與真實價值之間的差異，對影響房地產(chǎn)成交價格的市場和個別因素作出準確判斷，從而把握市場發(fā)展的趨勢和動向。在評估報告中，資產(chǎn)評估師應(yīng)對房地產(chǎn)市場的環(huán)境和發(fā)展趨勢作出解釋、說明和判斷，提請報告使用者密切關(guān)注市場的系統(tǒng)風險。
本文轉(zhuǎn)載自《中國資產(chǎn)評估》
發(fā)布人:admin 發(fā)布時間:2007-09-28 閱讀:4105
