作者 | 張素華

湖北省十堰市中級(jí)人民法院破產(chǎn)庭庭長(zhǎng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，常見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人代收住宅專項(xiàng)維修資金等必要辦證費(fèi)用，其在代收后既未設(shè)立專項(xiàng)戶頭進(jìn)行單獨(dú)管理，也未及時(shí)向行政主管部門繳納，而是與開發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)混同管理。在債務(wù)人出現(xiàn)破產(chǎn)原因后，無法向購(gòu)房人返還或代購(gòu)房人向行政主管部門繳付相關(guān)費(fèi)用。進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購(gòu)房人所繳納的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)被認(rèn)定為何種性質(zhì)的權(quán)利？可否優(yōu)先受償？對(duì)此，有必要從法律規(guī)定及立法意圖出發(fā)，結(jié)合住宅專項(xiàng)維修資金立法、優(yōu)先債權(quán)性質(zhì)、債權(quán)清償順序等進(jìn)行分析。

司法實(shí)踐中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金在破產(chǎn)程序中的權(quán)利性質(zhì)以及清償順位，存在不同的觀點(diǎn)。有的法院將住宅專項(xiàng)維修資金劃入共益?zhèn)鶆?wù)的范疇之內(nèi)，優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行清償。如浙江省高級(jí)人民法院發(fā)布的2019年破產(chǎn)審判十大典型案例之六“湖州匯泰置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算案”，成都市新都區(qū)人民法院（2022）川0114破9號(hào)之四等。有的法院出于保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人利益和維護(hù)生存權(quán)的考慮，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金，符合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）第2條的規(guī)定，屬于購(gòu)房者優(yōu)先債權(quán)。如（2019）黔0523破5號(hào)重整案，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2021）豫0191破3-22號(hào)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案，安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院（2023）皖03破2號(hào)重整案等。有的法院則對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金，比照稅款債權(quán)的清償順位進(jìn)行清償。如鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0991破7號(hào)重整案。亦有法院將破產(chǎn)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金認(rèn)定為普通債權(quán)。

此外，部分法院在破產(chǎn)案件中并未對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的權(quán)利性質(zhì)進(jìn)行界定，而是聚焦于購(gòu)房人權(quán)益實(shí)現(xiàn)的具體途徑，有的允許購(gòu)房人就住宅專項(xiàng)維修資金行使取回權(quán)。持此觀點(diǎn)的主要有（2021）云0102破1號(hào)重整案、四川省巴中市中級(jí)人民法院 （2022）川19破12號(hào)之六民事裁定書等。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)由管理人預(yù)留資金優(yōu)先代付。比如《北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交暫行辦法》第9條規(guī)定：“企業(yè)宣告破產(chǎn)前，依據(jù)有關(guān)規(guī)定從售房款中按比例提取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）不屬于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交時(shí)由破產(chǎn)清算組將其移交接收單位或業(yè)主委員會(huì)管理。接收單位未成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)由破產(chǎn)清算組將其轉(zhuǎn)存至相應(yīng)的住房資金管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督使用，?？顚Ｓ?。企業(yè)宣告破產(chǎn)時(shí)，維修基金未按規(guī)定提取，或提取后被挪用的，由破產(chǎn)清算組在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償分配前從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先提取，隨非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)一并移交接收單位。”這些實(shí)踐中完全不同的做法，充分說明了各地法院對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的權(quán)利屬性存在不同認(rèn)識(shí)，亟須從法理上進(jìn)行分析，以統(tǒng)一認(rèn)識(shí)并統(tǒng)一裁判規(guī)則。

《民法典》第281條對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行了規(guī)定，在吸納原《物權(quán)法》第79條的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行了三處修改：一是將維修資金的使用范圍由“電梯、水箱等共有部分的維修”變?yōu)?ldquo;電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造”；二是規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布；三是規(guī)定緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。《民法典》第281條第1款規(guī)定了維修資金的性質(zhì)與用途。關(guān)于維修資金的性質(zhì)，其屬于業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，不能處分、轉(zhuǎn)讓及分割為業(yè)主所有的份額；關(guān)于維修資金的用途，必須基于特定的目的，?？顚Ｓ?，即用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用，特別是不能作為業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)。如此，既能為建筑物及其附屬設(shè)施的重大修繕提供資金保障，也能保證維持業(yè)主正常的居住和生活條件。

從上述規(guī)定可以看出，住宅專項(xiàng)維修資金具有如下屬性：第一，特定性。住宅專項(xiàng)維修資金雖然在管理上被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混同管理，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，其法律地位只是代收者。該筆資金具有獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的屬性，理應(yīng)專戶管理，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)相獨(dú)立，從而具有特定性。第二，專屬性。住宅專項(xiàng)維修資金屬于建筑物專用的保障資金，無論是使用范圍還是使用條件都非常具體明確，說明該資金的使用目的是特定的，只能服務(wù)于建筑物的維護(hù)和保養(yǎng)，相當(dāng)于建筑物的“養(yǎng)老金”，從而具有專屬性。第三，附隨性。住宅專項(xiàng)維修資金是附屬于房屋的，是為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證而繳納的，其目的也是維護(hù)房屋的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，與房屋具有一體性和不可分割性。此時(shí)住房專項(xiàng)維修資金的歸屬理應(yīng)與房屋的權(quán)屬保持一致，即住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的范疇，是為保障物權(quán)的完滿狀態(tài)而不可或缺的請(qǐng)求權(quán)。綜上，住宅專項(xiàng)維修資金與房屋具有一體性和不可分割性。

住宅專項(xiàng)維修資金在破產(chǎn)程序中的權(quán)利認(rèn)定及處理，應(yīng)根據(jù)房屋是否已經(jīng)或者能夠交付/不能交付予以區(qū)分。如果房屋已經(jīng)或者能夠?qū)嶋H交付，即便客觀上專項(xiàng)維修資金與房屋開發(fā)者的財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同，也應(yīng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中予以剝離，不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。如此方能體現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金與房屋的一體性關(guān)系，此時(shí)購(gòu)房人對(duì)其享有附隨于房屋的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以直接請(qǐng)求返還。雖然貨幣具有一般等價(jià)物的屬性，但可以通過人為擬制的方法將之特定化，并從債務(wù)人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中予以剝離。如果房屋無法交付，住宅專項(xiàng)維修資金這一原本附屬于房屋的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，則因房屋不能交付轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者債權(quán)，應(yīng)與其他購(gòu)房者債權(quán)同等對(duì)待、一并處理。

購(gòu)房者債權(quán)不同于普通債權(quán)，最高人民法院《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》首次賦予了購(gòu)房者債權(quán)以優(yōu)先受償?shù)匚?，并確立了購(gòu)房者債權(quán)、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、其他債權(quán)的清償順位，體現(xiàn)出保護(hù)購(gòu)房者生存權(quán)的價(jià)值理念?！秲?yōu)先受償權(quán)批復(fù)》之后的司法解釋，繼續(xù)貫徹該價(jià)值理念，2004年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》進(jìn)一步提出了對(duì)善意購(gòu)房者的生存利益的保護(hù)。2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》賦予購(gòu)房者債權(quán)以超級(jí)優(yōu)先權(quán)的地位，可以排除案外人執(zhí)行異議之訴的強(qiáng)制執(zhí)行。2023年《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》將“以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款”的購(gòu)買人認(rèn)定為商品房消費(fèi)者，擴(kuò)大了購(gòu)房人的范圍?；厮葙?gòu)房者債權(quán)的優(yōu)先性的形成以及發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)則本身雖然并未提及購(gòu)房人的生存權(quán)保護(hù)，但其背后始終隱藏著保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人的生存權(quán)益的價(jià)值預(yù)設(shè)。因此，住宅專項(xiàng)維修資金雖非住宅本身，卻是滿足住戶住宅需要的必要保障資金，是住宅居住功能的必要延伸與拓展，與住戶的居住權(quán)、生存權(quán)密切相關(guān)，應(yīng)與購(gòu)房者債權(quán)處于同一受償?shù)匚?，具有?yōu)先受償性。如果房屋不能交付，該住宅專項(xiàng)維修資金則計(jì)入購(gòu)房者債權(quán)，賦予該權(quán)益以優(yōu)先清償順位，既符合維修資金權(quán)益負(fù)有業(yè)主“生存權(quán)、居住權(quán)”的本質(zhì)屬性，也維護(hù)了法律的公平正義價(jià)值觀。

來源：中國(guó)社會(huì)科學(xué)網(wǎng)