近年來，房地產(chǎn)業(yè)矛盾不斷累積，融資難度加劇，聯(lián)保風(fēng)險(xiǎn)蔓延，民間借貸浮現(xiàn)，部分房企出現(xiàn)經(jīng)營困境，甚至導(dǎo)致樓盤爛尾，“問題樓盤”逐漸成為影響金融安全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重大隱患，房企破產(chǎn)案件也隨之大幅攀升。房企破產(chǎn)重整涉及面廣、法律關(guān)系繁雜、處置結(jié)果緊密關(guān)乎民生，要想化解矛盾、沖破困局實(shí)可謂困難重重！需要我們創(chuàng)新問題處理思路，探索矛盾解決路徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整存在的問題

（一）破產(chǎn)重整企業(yè)存在的普遍問題

1、調(diào)查難，財(cái)務(wù)狀況不清，核實(shí)難度較大。企業(yè)破產(chǎn)重整關(guān)鍵是要準(zhǔn)確調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債情況，摸清企業(yè)真實(shí)底數(shù)，以科學(xué)制定重整方案。由于公司歷史時(shí)間長，經(jīng)營管理粗放，人員流動(dòng)頻繁，賬務(wù)記載失真、檔案資料欠缺等問題普遍，公司負(fù)債、資產(chǎn)及經(jīng)營數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，導(dǎo)致實(shí)際負(fù)債并未全部揭露、資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。此外，破產(chǎn)企業(yè)與其下屬企業(yè)之間存在大量資金往來，資料欠缺難以對(duì)應(yīng)查證，對(duì)重整審計(jì)與評(píng)估工作帶來重大挑戰(zhàn)。

2、管理亂，經(jīng)營管理混亂，決策機(jī)制失靈。重整受理后，公司繼續(xù)經(jīng)營與否、如何維持經(jīng)營等直接關(guān)系到重整的價(jià)值及重整程序的推進(jìn)。隨著公司逐步陷入債務(wù)困境，公司管理層疲于應(yīng)付資金周轉(zhuǎn)及應(yīng)訴等非經(jīng)營性工作，生產(chǎn)管理、決策及監(jiān)督機(jī)制基本失去作用，如繼續(xù)維持過去的粗放管理模式，安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將無法杜絕。

3、分歧大，償債資源有限，各方?jīng)_突激烈。公司進(jìn)入重整時(shí)，銀行賬戶可用資金往往不足，其余資產(chǎn)基本處于凍結(jié)受限狀態(tài)，用于維持職工工資尚顯不足，償債資源十分有限。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商、采購方、施工單位等千余名債權(quán)人的訴求不一、不滿情緒強(qiáng)烈，并對(duì)償債方式、期限等提出多種要求，債權(quán)人訴求眾口難調(diào)。

4、包袱重，歷史問題遺留，情況錯(cuò)綜復(fù)雜。在公司的發(fā)展過程中，積累了許多持續(xù)未能解決的歷史遺留問題，如拖欠市政水費(fèi)電費(fèi)、不公允交易、關(guān)聯(lián)方占用資金、項(xiàng)目保交樓、廠中廠、職工集資、瑕疵資產(chǎn)處置等一系列問題，時(shí)間長、情況復(fù)雜，處置不當(dāng)、不及時(shí)均可能造成重大社會(huì)穩(wěn)定難題，嚴(yán)重阻礙整體重整工作的順利推進(jìn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整特殊難點(diǎn)

1、“談破色變”，各方主體對(duì)破產(chǎn)不熟悉，溝通協(xié)調(diào)難。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件通常會(huì)涉及到拆遷戶、購房戶、施工單位、農(nóng)民工、銀行等主體，不同利益群體之間的利益訴求呈現(xiàn)出差異化乃至沖突化的特征。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏通過重整、和解和破產(chǎn)清算程序，實(shí)現(xiàn)保護(hù)挽救企業(yè)以及債權(quán)債務(wù)清理的意識(shí)，導(dǎo)致逐步陷入債務(wù)泥潭。另一方面，購房戶、債權(quán)人等眾多群體認(rèn)為破產(chǎn)就會(huì)導(dǎo)致利益受損，“不愿破”現(xiàn)象普遍，各方不能及時(shí)采取有效措施，往往喪失企業(yè)救治最佳時(shí)機(jī)。

2、“負(fù)債累累”，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，資金平衡難。很多房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)順周期時(shí)盲目擴(kuò)張，債臺(tái)高筑，在行業(yè)逆周期時(shí)銷售收縮，企業(yè)現(xiàn)金流跟不上，尤其是中小民營房企融資形勢(shì)更加嚴(yán)峻，資金鏈斷裂是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)崩盤的直接原因。房地產(chǎn)企業(yè)一旦因資金鏈斷裂陷入債務(wù)危機(jī)，往往面臨眾多訴訟和執(zhí)行案件，形成惡性循環(huán)，企業(yè)的銀行賬戶被凍結(jié)，土地、在建工程、房屋等資產(chǎn)被查封，更加難以通過自身融資獲得后續(xù)建設(shè)資金。

3、“難為無米之炊”，投資人招募渠道不暢通，融資續(xù)建難。因房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)后續(xù)投資人對(duì)樓盤建成后市場(chǎng)銷售的情緒消極，“問題樓盤”房地產(chǎn)企業(yè)金融信用喪失，導(dǎo)致融資困難，招募投資人進(jìn)程緩慢。很多“問題樓盤”進(jìn)入程序后遲遲招募不到投資人，甚至出現(xiàn)“無人報(bào)名”的情況。缺乏真正的投資人和有效的資金來源，已成為推進(jìn)化解疑難復(fù)雜問題樓盤的重大障礙。

4、“無力自救”，破產(chǎn)企業(yè)管理不規(guī)范，計(jì)劃執(zhí)行難。企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定重整計(jì)劃的執(zhí)行主體為債務(wù)人，但一方面，困境房地產(chǎn)企業(yè)一旦因資金鏈斷裂陷入債務(wù)危機(jī)，公司法定代表人被列入失信名單，員工不斷流失，基本上已失去了開發(fā)、銷售、日常管理等正常經(jīng)營空間和自救能力；另一方面，債權(quán)人對(duì)原企業(yè)基本失去信心，對(duì)企業(yè)的不信任被無限放大，如由債務(wù)人企業(yè)執(zhí)行，可能引發(fā)雙方之間的沖突，導(dǎo)致重整計(jì)劃執(zhí)行出現(xiàn)障礙。

二、如何拓展重整新路徑，實(shí)現(xiàn)破局

（一）“充分溝通，消除疑慮”破解各方溝通互信難題

針對(duì)債務(wù)人、購房人、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)破產(chǎn)重整存在疑慮的情況，推行全流程協(xié)商式預(yù)重整，建立申請(qǐng)前綜合協(xié)商、申請(qǐng)后輔助機(jī)構(gòu)選定協(xié)商和預(yù)重整期間關(guān)鍵事項(xiàng)協(xié)商三項(xiàng)機(jī)制，充分發(fā)揮府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制作用，法院和政府工作專班組織召開聽證會(huì)、座談會(huì)和研討會(huì)，充分征求各方意見，有效增強(qiáng)各方互信，凝聚各方共識(shí)，顯著降低破產(chǎn)重整的時(shí)間成本和溝通成本。

（二）“府院協(xié)同，有序清償”破解資產(chǎn)流失難題

重整程序中，如何保障債務(wù)人的資產(chǎn)安全，避免提前處置或個(gè)別清償影響資產(chǎn)價(jià)值最大化，是各方參與人重點(diǎn)關(guān)注的難點(diǎn)問題。面對(duì)困境房企訴訟執(zhí)行案件交織、企業(yè)資產(chǎn)凍結(jié)流失、債權(quán)人對(duì)企業(yè)經(jīng)營信心不足等多重障礙，法院探索建立重整資產(chǎn)保障機(jī)制，統(tǒng)籌破產(chǎn)、執(zhí)行銜接，對(duì)破產(chǎn)受理前已被采取查封、將要處置財(cái)產(chǎn)，在重整期間積極與權(quán)利人、查封法院進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，盡量保持資產(chǎn)的完整性，爭取財(cái)產(chǎn)處置權(quán)，保障重整程序的順利推進(jìn)。充分發(fā)揮府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制作用，將發(fā)現(xiàn)的涉嫌挪用資金的情況反饋給所在地公安機(jī)關(guān)，合力追繳財(cái)產(chǎn)，根據(jù)行為性質(zhì)依法采取不同的司法措施，有效保障債權(quán)人合法權(quán)益。

（三）“續(xù)建資金，后進(jìn)先出”破解復(fù)工續(xù)建資金難題

針對(duì)項(xiàng)目因資金鏈斷裂導(dǎo)致爛尾，但資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)、銷售價(jià)值較高的特點(diǎn)，對(duì)續(xù)建資金適用“后進(jìn)先出”的投融資模式，充分保障續(xù)建主體的投資成本快速收回。在重整階段，由項(xiàng)目專班根據(jù)前期清產(chǎn)核資、續(xù)建成本測(cè)算結(jié)果，指導(dǎo)管理人招募適合的施工方提前墊資建設(shè)，使問題樓盤在破產(chǎn)重整受理前實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)明晰，成本前后分離，全面復(fù)工續(xù)建。

（四）“群策群力，合力推進(jìn)”，破解重整計(jì)劃執(zhí)行難題

為解決債務(wù)人單一執(zhí)行模式存在的自主管理和運(yùn)營能力欠缺、債權(quán)人難以建立信任、重整計(jì)劃難以推動(dòng)等問題，可嘗試創(chuàng)設(shè)管理委員會(huì)執(zhí)行模式。由政府工作專班牽頭負(fù)責(zé)，吸納債權(quán)人代表、投資人等成立管理委員會(huì)，作為重整計(jì)劃執(zhí)行事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)，并由債權(quán)人會(huì)議、債務(wù)人委托管理委員會(huì)負(fù)責(zé)具體執(zhí)行事宜，代替原企業(yè)決策執(zhí)行，負(fù)責(zé)尋找項(xiàng)目融資、協(xié)助工程續(xù)建、做好償債分配、配合處理維穩(wěn)等具體事宜。有效提升各方配合重整計(jì)劃表決和執(zhí)行的意愿，推動(dòng)重整計(jì)劃快速順利執(zhí)行。